Acheter ou louer une habitation: quelle est la meilleure décision?
Acheter ou louer une maison: quel est le meilleur choix? On entend parfois que louer une maison, c'est gaspiller de l'argent. Mais est-ce bien le cas? Et si vous achetez une maison, ne devrez-vous pas vous contenter d’un budget réduit durant des décennies afin de pouvoir payer tous vos frais? Louer ou acheter: quel est le meilleur choix?
Nous avons fait une simulation avec 2 couples; tout le monde a 35 ans. Le premier couple loue une maison; l'autre en achète une. Supposons pour ces 2 couples qu’il s’agisse d’une maison individuelle à Nivelles d'une valeur de 235.000 euros (le prix médian d'une habitation en Belgique en 2021, selon Statbel).
Acheter
Dans le cadre d'un prêt hypothécaire, les banques demandent un apport propre de 10 à 20% de nos jours. Dans notre exemple, le premier couple obtient un crédit hypothécaire qui s'élève à 80% du prix d'achat (188.000 euros). Toutefois, au moment où il contracte son prêt (mai 2022), la période des taux d'intérêt bas est terminée. Selon le Baromètre des taux d'Immotheker Finotheker (publié début mai), le taux d'un prêt hypothécaire d’une durée de 20 ans fluctue autour de 2,3%.
Durant 20 ans, le couple devra payer 976 euros par mois à la banque. Au taux d'intérêt de 2,3%, les intérêts globaux s'élèveront à 46.201 euros. Les frais globaux à payer à la banque s'élèveront à 234.201 euros. Le notaire facture également des frais. Selon notaire.be, les frais globaux liés à l'achat de la maison (la taxe d'enregistrement, les droits d'enregistrement, les honoraires, les frais administratifs, les frais liés au transfert et la TVA) s'élèvent à 11.342 euros. Les frais de notaire pour le crédit s'élèvent à 5.372 euros. Le précompte immobilier s’élève à 818 euros sur base annuelle, selon le simulateur de la province du Brabant wallon. Le couple devra déjà payer 16.360 euros lors du remboursement de son prêt.
Pour le premier membre du ménage, l'assurance solde restant dû s’élève à 167 euros sur base annuelle. L'assureur (calculs effectués via Cardif BNP Paribas Group dans notre exemple) propose de payer le montant de 2.473 euros en 1 seule fois. Le deuxième membre du ménage a quelques mois de moins, suite à quoi sa partie de la facture s’élève à 156 euros sur base annuelle. Ici aussi, l'assureur propose de payer le montant de 2.294 euros en 1 seule fois. Le couple accepte ces 2 propositions et peut ainsi économiser environ 2.000 euros.
Contrairement à la Flandre, la Wallonie prévoit encore toujours un bonus logement. Si le couple remplit toutes les conditions, il bénéficiera d'une réduction de 1.520 euros.
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Le prêt sera remboursé au bout de 20 ans. A ce moment-là, les membres du ménage auront 55 ans. Si nous supposons qu’ils atteignent tous les 2 l’âge de 85 ans, ils devront encore payer le précompte immobilier pendant 30 ans après avoir remboursé leur prêt. Selon le montant annuel de 818 euros, ceci reviendra à 24.540 euros. Etant donné qu'ils sont difficiles à estimer correctement, nous ne tenons pas compte des frais d'entretien et de rénovation.
Louer
Pour une maison louée, le calcul implique moins de paramètres. Notre couple a décidé de louer une maison durant sa vie entière. Selon Federia, le loyer moyen en Wallonie s’élève à 1.084 euros par mois. Si le couple décide de payer ce loyer, il aura déboursé 260.160 euros au bout de 20 ans; il s’agit d’un montant nettement supérieur à la valeur de la maison. Par commodité, nous supposons que ce loyer reste identique pendant toute la durée du prêt, tandis qu'il sera au moins indexé, en réalité.
Mais ce n’est pas tout! Les locataires devront continuer à payer leur loyer jusqu'à l'âge de 85 ans. Si nous supposons encore toujours que le loyer reste identique, le couple aura payé 390.240 euros supplémentaires au bailleur.
D'un point de vue purement financier, sur une durée de 50 ans, louer une maison est plus cher que d'en acheter une. Comme nous l'avions déjà indiqué: les frais d'entretien et de rénovation ont été exclus du calcul. Toutefois, même si nous les estimons à 150.000 euros (un montant moyen assez considérable) et si nous ne tenons pas compte du bonus logement dans notre calcul, acheter une maison est encore toujours moins cher que d’en louer une.
Calcul pour la Wallonie
| Achat | Louer | ||
| Montant emprunté pour l’achat d’une maison | 188.000 euros | Loyer maison (20 ans) | 260.160 euros |
| Apport propre (20%) | 47.000 euros | Loyer supplémentaire durant 30 ans | 390.240 euros (30 ans) |
| Frais liés à l’achat (notaire) | 11.342 euros | ||
| Frais liés au crédit (notaire) | 5.372 euros | ||
| Frais liés aux intérêts | 46.201 euros | ||
| ASRD membre du ménage 1 | 2.473 euros | ||
| ASRD membre du ménage 2 | 2.294 euros | ||
| Précompte immobilier (20 ans) | 16.360 euros | ||
| Reste précompte immobilier | 24.540 euros | ||
| Montant global hors frais d’entretien et de rénovation | 343.582 euros |
Montant global hors capital supplémentaire pour épargner |
650.400 euros |
Bon à savoir: Les frais de notaire sont à la baisse.
- A combien s’élèvent les droits d’enregistrement à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre?
- Les prêts hypothécaires vont-ils bientôt (re)devenir nettement moins chers?
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