La valeur de l’immobilier continuera-t-elle d’augmenter?

13 janvier 2020

Depuis le début des années 2000, les prix des habitations dans notre pays ont plus que doublé. Ceux qui ont investi dans l’immobilier, ont donc fait de bonnes affaires. Mais est-ce également une garantie pour l’avenir? Est-il encore toujours intéressant d’investir dans l’immobilier?

Durant les 2 dernières décennies, la hausse des prix de l’immobilier n’a pas été linéaire. Des augmentations plus fortes ont été alternées par des augmentations plus faibles.

Toutefois, il a rarement été question d’une baisse des prix de l’immobilier, selon le dernier rapport annuel de la Banque Nationale. Depuis que des statistiques fiables sont disponibles à ce sujet, les prix de l’immobilier dans notre pays n’ont baissé que 2 fois: une première fois durant la première moitié des années 1980 et une deuxième fois suite à la crise économique et financière de 2008.

Un rendement considérable

Durant la dernière décennie, à première vue, les augmentations de la valeur de l’immobilier ont été plus que considérables. Durant la période 2011-2019, selon le Baromètre de la Fédération des notaires, le prix moyen d’une maison dans notre pays a augmenté de 215.255 euros à 259.725 euros. Il s’agit d’une hausse de plus de 20%. Durant cette même période, le prix des appartements a augmenté de 207.825 euros à 228.356 euros, soit une augmentation de presque 10%.

Toutefois, il faut nuancer ces chiffres. Entre 2011 et 2018, le niveau moyen des prix dans notre pays a augmenté de presque 11%. Autrement dit: suite à la correction en vue de la dépréciation monétaire, le prix moyen des maisons a encore connu une hausse considérable, mais ceux qui ont revendu l’appartement qu’ils avaient acheté en 2011, auraient subi une légère perte au niveau de leur pouvoir d’achat.

Des perspectives modérées

La question principale est de savoir à quoi nous pouvons nous attendre dans les années à venir. A ce niveau, les attentes sont quelque peu tempérées. Selon la Banque Nationale, l’immobilier dans notre pays est surévalué d’environ 6,5%.

Il y a diverses raisons pour lesquelles on s’attend à ce que la pédale soit un peu moins enfoncée. Les dernières années, les candidats acheteurs ont pleinement profité de la baisse des taux d’intérêt. Suite à cette baisse, ils ont pu emprunter des montants de plus en plus élevés pour le même remboursement et donc payer des prix plus élevés pour leur achat. A présent, cet impact est quasiment neutralisé. Les taux sont déjà historiquement bas de sorte qu’ils ne puissent plus baisser, sauf si l’on introduit des taux négatifs pour les prêts hypothécaires.

Par ailleurs, durant les dernières années, une grande partie de la somme d’achat a déjà été empruntée. Entre 2014 et 2018, le nombre de dossiers dans lesquels plus de 80% de la valeur du bien immobilier a été emprunté, a augmenté de 41% à 53%. Et le nombre de prêts dont la durée s’élevait à plus de 20 ans, a augmenté de 29% en 2016 à 39% en 2018. Ici aussi, l’impact est quelque peu neutralisé.

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En outre, quasiment tous les gouvernements belges sont confrontés à des déficits, suite à quoi ils ne pourront pas réduire les charges fiscales ou ils devront même les augmenter. A cet effet, ils pourront également prendre en considération l’immobilier.

Le moteur restant est celui des revenus disponibles. S’ils augmentent, ils pourront soutenir le marché de l’immobilier. Toutefois, on ne doit pas s’attendre à grand-chose dans ce contexte. Les prévisions pour les années à venir seront plutôt ajustées à la baisse qu’à la hausse.

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Les prix de l’immobilier vont légèrement augmenter

Compte tenu du tout cela, pour les années à venir, les experts s’attendent à ce que les augmentations de prix considérables pour l’immobilier soient quelque peu dépassées. D’autre part, ils ne s’attendent pas non plus à une chute considérable. Ainsi, l’économiste immobilier Sven Damen de la KU Leuven indique déjà depuis un certain temps que l’évolution des prix dite ‘hédonique’ des dernières années a eu lieu à un rythme moins élevé que l’on ne pense en général. Cette approche tient également compte de la qualité de la construction et de la finition. Ainsi, les habitations actuelles sont nettement mieux isolées qu’auparavant. Au cas où l’on en tiendrait également compte et où l’on comparerait des biens similaires, les augmentations de prix constatées seraient également moins considérables.

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