Quels frais devez-vous payer en investissant dans une habitation en vue de la mettre en location?

12 juin 2020

Ceux qui envisagent d’acheter une propriété d’investissement comme alternative aux taux bas sur les comptes d’épargne, devront tenir compte de quelques aspects supplémentaires (moins agréables).

Les droits d’enregistrement

Ceux qui achètent un bien immobilier, doivent payer des droits d’enregistrement. Pour une résidence secondaire ou tertiaire en Région wallonne et en Région bruxelloise, ils s’élèvent à 12,50%. A cet effet, vous n’aurez pas droit à la réduction pour les habitations modestes, dont vous pourriez cependant bénéficier s’il s’agissait de l’achat de votre première habitation en vue de l’occuper vous-même.

Les impôts

Sur le bien immobilier dont vous disposez, vous devez payer le précompte immobilier annuel (également appelé la ‘taxe foncière’ en langage populaire). Ce précompte est calculé en fonction des revenus cadastraux liés à l’habitation. Il s’agit de la somme théorique que vous économisez parce que vous ne devez pas louer ou du rendement locatif estimé lié à ce bien immobilier. Pour les habitations familiales, il s’agit de l’impôt final. Vous ne devrez plus reprendre les revenus cadastraux dans votre déclaration d’impôt.

Pour les propriétés d’investissement, la situation est différente. Tous les ans, vous devez déclarer les revenus cadastraux qui y sont liés. A ce niveau, peu importe si vous occupez vous-même l’habitation ou si vous la louez à un particulier à des fins privées. Le fisc indexera ce montant et l’augmentera de 40% ensuite. Si vous louez ce bien à une entreprise ou à une personne privée qui y exercera sa profession, vous devrez déclarer le rendement locatif net. Vous l’obtiendrez en déduisant les frais forfaitaires de 40% du loyer brut que vous aurez perçu. Ce résultat ne pourra pas être inférieur aux revenus cadastraux majorés de 40%. Ensuite, ces revenus seront additionnés à vos autres revenus et donc imposés selon la tranche la plus élevée sous laquelle vos revenus tombent.

Parfois, vous devez également tenir compte des impôts communaux. Certaines villes et communes imposent une taxe distincte aux résidences secondaires.

L’avantage fiscal

Heureusement, il y a aussi de bonnes nouvelles. Ceux qui contractent un prêt pour acheter une résidence secondaire ou tertiaire, pourront bénéficier de la réduction d’impôt liée à l’épargne à long terme, qui vous permettra de déduire jusqu’à 2.390 euros de vos revenus. Attention: ce panier contient également les dépenses liées à l’épargne à long terme classique.

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Les banques sont plus strictes

Toutefois, mieux vaut disposer de suffisamment de fonds propres si vous souhaitez acquérir une propriété d’investissement. Les banques sont plus strictes pour les résidences secondaires que pour les habitations familiales. Afin d’éviter que les banques n’accordent des crédits trop facilement, la Banque Nationale leur a interdit, depuis le début de cette année-ci, de prêter plus de 90% de la somme d’achat des premières habitations. Toutefois, il y a quelques exceptions. Pour 35% des crédits qu’elles accordent aux jeunes, elles peuvent aller jusqu’à 100% et pour 5% des crédits, elles peuvent même dépasser cette dernière limite.

Pour les résidences secondaires, les normes sont plus strictes. Ceux qui achètent un bien en vue de le mettre en location, ne peuvent plus emprunter que 80% de sa valeur d’achat. Toutefois, pour 10% des crédits, la banque peut aller jusqu’à 90%.

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Les autres frais

En achetant un bien, peu importe s’il s’agit ou non de votre première habitation, vous devez également tenir compte de quelques autres frais. Quelques exemples: l’assurance incendie et les réserves nécessaires pour effectuer des travaux de réparation et d’entretien. S’agit-il d’un nouveau bien, d’une habitation plus ancienne ou d’un appartement plus ancien? Vos frais dépendront en grande partie de cet aspect.

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