Les jeunes qui ne disposent pas de réserves d’épargne considérables, comment peuvent-ils acheter leur première maison ou premier appartement?

7 mai 2025

Pendant vos études, vous aviez un kot d’étudiant. Après vos études, vous ne voulez pas retourner habiter chez vos parents, mais louer un bien immobilier ne semble pas être une option non plus. Par conséquent, vous vous demandez si vous pouvez acheter un bien sans réserves d’épargne considérables, mais avec l'aide du gouvernement ou de vos parents.

Commençons tout d’abord par dissiper un malentendu. En effet, selon la règle générale actuelle, les banques n’accordent plus que des prêts s’élevant jusqu'à 90% de la valeur d'achat de l’habitation. Toutefois, la situation peut être différente si vous achetez votre première habitation en vue de l'occuper vous-même et si vous n'avez encore jamais demandé de prêt hypothécaire auparavant. Sur le montant global des prêts hypothécaires que les banques accordent aux clients disposant de ce profil, elles peuvent consacrer 35% à des prêts hypothécaires s’élevant à plus de 90% de la valeur d'achat. Pour 5% des cas, le prêt peut même dépasser 100% de la valeur d'achat.

Toutefois, ces derniers temps, le taux hypothécaire moyen est légèrement à la hausse. Actuellement, le taux moyen des prêts immobiliers à taux fixe sur une durée de 20 ans s’élève à 3,23% et à 3,71% sur une durée de 30 ans pour un apport propre de 20% ou moins, selon Immotheker Finotheker.

Quelle est l'aide accordée par le gouvernement wallon?

Depuis le mois de janvier 2025, les droits d'enregistrement pour l'achat d'une habitation familiale unique et propre s’élèvent à 3% en Wallonie. Toutefois, vous devez être une personne physique, effectuer un achat pur (transfert du bien en échange d'argent) de la totalité de la pleine propriété, établir votre résidence à cette adresse endéans les 3 ans suivant l'achat de l’habitation (endéans les 5 ans en cas de l'achat d’un terrain à bâtir ou d’une vente sur plan) et maintenir votre domicile à cette adresse de manière continue durant au moins 3 ans suivant la date de résidence. En outre, vous ne pouvez pas disposer en pleine propriété d'un autre bien immobilier.

Si vous ne parvenez pas à obtenir de prêt hypothécaire auprès de votre banque, vous pouvez demander un crédit immobilier social auprès de la Société wallonne du crédit social. Toutefois, pour entrer en ligne de compte à cet effet, vous devez remplir certaines conditions. Ainsi, vous devez être célibataire ou disposer d’un ménage monoparental ou classique avec 2 enfants au maximum, acheter ou construire un bien en Wallonie et occuper le bien financé. En outre, vous devez disposer de revenus stables ne dépassant pas le montant de 76.100 euros sur base annuelle, la valeur du bien ne peut pas dépasser 300.000 euros (ou 405.000 euros dans les zones à forte pression immobilière), vous devez être domicilié(e) en Belgique et vous ne pouvez pas posséder d'autres biens immobiliers.

Quel est le soutien accordé par la Région de Bruxelles-Capitale?

En Région de Bruxelles-Capitale, vous devez payer 12,5% de droits d'enregistrement en achetant un bien, mais vous pouvez bénéficier d'un abattement. Dans ce cas, vous ne devez pas payer de droits d'enregistrement sur la première tranche de 200.000 euros du prix d'achat. Ici aussi, vous devez remplir certaines conditions. Ainsi, la base imposable de votre habitation ne peut pas s’élever à plus de 600.000 euros. En outre, les acheteurs devront établir leur résidence principale dans le bien acheté endéans les 3 ans suivant la passation de l'acte d'achat. Si vous souhaitez rénover votre bien au niveau énergétique, vous disposerez du délai de 5 ans pour en faire votre résidence principale. En outre, le montant sur lequel vous ne devrez pas payer de droits d'enregistrement, sera augmenté de 25.000 euros par classe énergétique supérieure.

A Bruxelles, si vous ne parvenez pas à faire financer votre projet immobilier par la banque, vous pouvez demander un prêt hypothécaire auprès du Fonds du logement de la Région de Bruxelles-Capitale (éventuellement jusqu'à 120%) au taux de 3,25-5%. Ici aussi, des conditions sont d’application. Ainsi, vos revenus imposables doivent être inférieurs à certains barèmes, vous ne pouvez pas posséder d'autre habitation et vous devez occuper intégralement l’habitation achetée ensemble avec votre éventuel ménage.

Et si vous vous adressez à vos parents?

Vos parents peuvent vous faire une donation pour vous aider à payer votre apport propre. Soit via le notaire, suite à quoi vous devrez payer des droits de donation de 3% en Région de Bruxelles-Capitale et de 3,3% en Région wallonne. Vos parents peuvent également faire une donation via un virement sans enregistrement et donc sans imposition... sauf s’ils décèdent endéans les 3 ans (Région wallonne) ou endéans les 5 ans (Région de Bruxelles-Capitale). Dans ce cas, le fisc ajoutera cette donation à votre héritage et vous devrez payer des droits de succession.

Vos parents peuvent également se porter garant. Toutefois, dans ce cas, la banque pourra s’adresser à vos parents si vous ne respectez pas les obligations relatives à votre prêt hypothécaire. Il se peut également que vous puissiez emprunter auprès de vos parents. Dans ce cas, mieux vaut mettre certaines choses sur papier ensemble.

Préférez-vous quand même emprunter auprès de la banque? Ici, vous trouverez un prêt hypothécaire adéquat.

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