Vrai ou faux? «Afin d’emprunter pour acheter une habitation, il vous suffit de disposer de 10.000 euros de fonds propres.»

5 août 2025

Récemment, Johan Krijgsman (le patron de l'agence immobilière ERA) a publié une vidéo sur LinkedIn qui devrait redonner espoir aux jeunes. Selon lui, les jeunes ne doivent pas nécessairement disposer de 50.000 euros de fonds propres pour acheter leur première habitation. Un apport propre de 10.000 euros suffirait. Est-ce vrai?

Depuis quelques années, vous pouvez emprunter jusqu'à 90% de la valeur d'achat de votre habitation auprès de la banque. Si vous achetez une maison de 300.000 euros (le montant utilisé par Johan Krijgsman), vous pouvez donc emprunter au maximum 270.000 euros. Ceci correspond à un apport propre d'au moins 30.000 euros (sans tenir compte des frais supplémentaires). Johan Krijgsman a-t-il donc tort?

Ou est-ce vrai dans certains cas?

Ce que nous avons décrit jusqu'à présent, correspond à la règle générale. Il se peut que vous puissiez emprunter plus de 90% si vous achetez votre première habitation, si vous allez l'occuper vous-même et si vous n'avez encore jamais demandé de prêt hypothécaire auparavant. Parmi le montant global des crédits hypothécaires accordés par les banques à votre groupe cible, elles peuvent consacrer 35% à des prêts hypothécaires supérieurs à 90% de la valeur d'achat. Pour 5% de ce pourcentage de 35%, le prêt peut même s’élever à plus de 100% de la valeur d'achat.

Si vous pouvez emprunter 100% de la valeur d'achat de votre habitation, vous n'avez pas besoin d'apport propre, mais le montant de 10.000 euros suffira-t-il dans ce cas? En effet, vous devrez encore payer toute une série de frais supplémentaires. Si vous achetez votre propre et unique habitation en Wallonie d'une valeur d'achat de 300.000 euros et avec le paiement des droits d'enregistrement (sans TVA), les frais liés au crédit hypothécaire s'élèveront environ à 8.005,54 euros, selon le simulateur de Notaire.be (indépendamment du taux annuel effectif global), mais il faudra encore y ajouter au maximum 350 euros de frais de dossier et d'estimation auprès de la banque et 13.651,15 euros de frais estimés pour l'achat de l’habitation. Ainsi, le montant global s’élèvera à 22.006,69 euros.

Une procuration hypothécaire

Si vous effectuez ce même achat de la même manière en Région de Bruxelles-Capitale, avec une exonération des droits d'enregistrement sur la première tranche de 200.000 euros, vous devrez payer environ 17.151,15 euros de frais d'achat, 8.005,54 euros de frais de crédit hypothécaire et au maximum 350 euros de frais de dossier et d'estimation. Le coût global s'élèvera donc à 25.506,69 euros.

Lorsque nous demandons à Johan Krijgsman de réagir, il remarque que la banque peut appliquer une hypothèque de 25.000 euros et une procuration hypothécaire de 275.000 euros (le droit de prendre une hypothèque au besoin). Ainsi, les frais liés au crédit seront réduits à 3.000 euros. Au total, vos 10.000 euros d'apport personnel ne suffiront donc toujours pas, mais les coûts globaux seront quelque peu réduits.

Nous venons d'écrire que, dans certains cas limités, les banques accordent des prêts supérieurs à 100% de la valeur d'achat, mais si vous ne disposez ‘que’ de 10.000 euros de fonds propres, il est peu probable que vous puissiez emprunter davantage. Autrement dit: 10.000 euros de fonds propres ne suffisent pas pour acheter une habitation de 300.000 euros; même pas si vous pouvez bénéficier des droits d'enregistrement réduits pour l'achat de votre propre et unique habitation, qui s'élèvent à 3% en Wallonie depuis le mois de janvier 2025.

La différence entre la théorie et la pratique

Les banques peuvent donc consacrer 35% du montant global des crédits hypothécaires accordés à votre groupe cible (première habitation, occupation personnelle, premier crédit hypothécaire) à des prêts immobiliers s’élevant à plus de 90%. Toutefois, les banques sont plus prudentes en pratique. Johan Krijgsman affirme que «dans de nombreux cas, vous pouvez obtenir un accord pour un financement de 100% sur une durée de 25 ou 30 ans auprès de la banque», mais lors d'un entretien avec Immotheker Finotheker sur Guide-epargne.be en 2024, il est apparu qu’en pratique, les banques n’accordent des prêts pour 90-100% (ou plus) de la valeur d'achat que dans 22-23% des cas (au lieu de 35% des cas).

Selon Johan Krijgsman, ceci est correct, car les banques accordent toujours des prêts inférieurs à 100% (plutôt 80%) pour l'achat de résidences secondaires et de biens locatifs. Les clients disposant de fonds propres suffisants sont beaucoup plus enclins à se diriger vers 90% que vers 100%, selon lui. Krijgsman indique également qu'avec son exemple, il souhaite dissiper la négativité liée à l'idée selon laquelle il est impossible d'acheter une habitation sans disposer de 50.000 euros de fonds propres. Bien entendu, il faut nuancer ceci en fonction des candidats et des banques, selon lui.

Pour pouvoir emprunter 100% de la valeur d'achat d'une habitation, elle doit avoir une valeur équivalente au montant que vous souhaitez emprunter à cet effet. La banque évalue également l’impact de vos charges (vos emprunts, par exemple) par rapport à vos revenus. Si elles représentent plus de 50% de vos revenus et si vous souhaitez emprunter 90-100% ou plus, il est peu probable que vous obteniez le prêt, à moins de réduire d'abord le rapport entre vos charges et vos revenus.

Quel montant pouvez-vous emprunter? Ici, vous trouverez un prêt hypothécaire adéquat.

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