Les prêts hypothécaires vont-ils bientôt (re)devenir nettement moins chers?
Fin 2023, les taux moyens pour les prêts hypothécaires sur une durée de 25 et 20 ans s'élevaient respectivement à 3,88% et 3,73%. Aujourd'hui, ils ne s'élevaient plus qu’à 3,38% et 3,25%. Cette baisse des taux n'est pas encore spectaculaire, mais nous pouvons déjà constater une certaine évolution. Les prêts hypothécaires vont-ils bientôt redevenir nettement moins chers?
Il y a 3 ans, vous pouviez obtenir un taux hypothécaire fort bas pour acheter une habitation. Analysons l'évolution du taux moyen pour emprunter le montant de 250.000 euros sur une durée de 25 ans avec un apport propre pouvant s’élever jusqu’à 20%. Au début du mois de décembre 2020, vous deviez payer en moyenne 1,44% d'intérêts pour ce prêt. 1 an plus tard, le taux s'élevait à 1,58%, avant d’atteindre le pic de 3,88% au début du mois de novembre 2023. Aujourd'hui, il a baissé jusqu’à 3,38%.
Comment les taux vont-ils évoluer?
Pour répondre à cette question, nous devons examiner les taux de la BCE et de la Réserve fédérale américaine. Probablement, ces taux directeurs vont encore baisser 3 fois cette année-ci. Lorsque de telles baisses de taux sont annoncées, la demande d'obligations d'Etat à long terme augmente en général. C'est ce qui s'est passé en octobre 2023. Jadis, le taux des obligations d'Etat sur 25 ans s'élevait à 4,18%, avant de chuter juste au-dessus de 3% en raison de la demande accrue pour ces obligations à long terme.
Afin de comprendre comment l'évolution du taux des obligations d'Etat sur 25 ans influence le taux moyen des prêts hypothécaires, il faut suivre un instant la logique du banquier et saisir comment il gagne de l'argent avec les épargnes de ses clients. S'il achète aujourd'hui des obligations d'Etat sur 25 ans avec ces épargnes, il obtiendra le rendement de 3,43%. S'il les utilise pour accorder des prêts hypothécaires sur 25 ans, son rendement moyen s’élèvera à 3,38% (ceci lui rapportera moins, autrement dit). Pourtant, la banque prête cet argent en espérant attirer des clients pour d'autres produits également.
Que nous réserve l'avenir?
Si nous analysons l'évolution du taux des obligations d'Etat sur 25 ans, la probabilité que le taux actuel de 3,43% baisse à nouveau vers la moyenne des 20 dernières années (2,92%), est inexistante, statistiquement parlant.
Du moins pour l'instant, car le FMI pourrait avoir raison. Selon le scénario du FMI, le vieillissement de la population en Europe aura un impact considérable sur l'économie; pas encore l'année prochaine, mais dans les années à venir. En effet, nous avons de plus en plus de retraités avec des revenus nettement plus faibles (qui dépensent donc beaucoup moins). L'économie croît encore à un rythme de 0,5-1% (sans inflation). Dans ce cas, la Réserve fédérale américaine et la BCE achèteront à nouveau de nombreuses obligations afin de ramener à 0 les taux des obligations d'Etat et de stimuler l'économie ainsi que la consommation ainsi.
Les prêts vont-ils devenir moins chers?
Dans un premier temps, nous ne connaissons donc que les baisses de taux de la BCE et de la Réserve fédérale, mais il se peut que ces baisses se traduisent déjà par des taux hypothécaires inférieurs. Si le FMI a raison et que la Réserve fédérale américaine et la BCE achètent de nombreuses obligations, les taux des obligations d'Etat (et donc aussi les taux hypothécaires) baisseront rapidement.
Si, en octobre 2023, vous aviez contracté un prêt hypothécaire de 250.000 euros sur 25 ans avec une quotité (le rapport entre le montant emprunté et la valeur de l’habitation) de 80%, votre taux d'intérêt fixe moyen s’élevait à 3,88%. En mars 2024, il s’élève à 3,38%. Ceci ne réduit pas tellement vos remboursements mensuels (de 1.293 à 1.228 euros), mais la situation pourrait s’améliorer à condition que les Belges cessent d'opter massivement pour des taux fixes. Sinon, nous devrons bientôt encore toujours payer 3,38% d’intérêts, tandis que le taux sera déjà (nettement) plus bas à ce moment-là.
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