Comment acheter intelligemment une habitation en 2026?

25 décembre 2025

Tom Dejonghe

Vous voulez acheter une maison neuve ou un appartement neuf l'année prochaine. Quel montant pouvez-vous emprunter dans ce cas? Les prêts hypothécaires seront-ils moins chers en 2026? Et comment emprunter au meilleur taux dès aujourd'hui?

Après quelques années difficiles, le marché de l’immobilier se redresse en Belgique. Si vous voulez acheter une maison neuve ou un appartement neuf, mieux vaut donc ne plus trop tarder. En effet, il est fort probable que le prix de vente moyen augmentera plus rapidement que le taux d'inflation en 2026 au cas où le nombre de transactions immobilières continuerait d’augmenter aussi rapidement qu’en 2025.

Quel montant pouvez-vous emprunter?

Afin de déterminer le montant que vous pouvez emprunter, la banque évalue votre capacité de remboursement. A cet effet, elle souhaite avoir une image complète de votre situation financière. Quels sont vos revenus (non seulement votre salaire net mensuel, mais également vos autres sources de revenus)?

La banque tient également compte de vos charges: quelle est la composition de votre ménage? A quel point votre situation socio-économique est-elle stable? Disposez-vous d’un emploi stable? L’institution financière vérifie également combien de prêts vous êtes déjà en train de rembourser. En général, les banques vous autorisent à consacrer 30-40% de vos revenus au remboursement de vos dettes. Toutefois, le montant de votre prêt dépend également de la valeur du bien, du rapport entre le montant du prêt souhaité et cette valeur ainsi que de votre apport propre.

Le montant que vous pouvez emprunter, dépend également de la valeur de votre habitation. La Banque Nationale exige que ce montant soit limité à 90% de cette valeur. Toutefois, il se peut que vous puissiez emprunter plus de 90% si vous achetez votre première habitation, l'occupez vous-même et n'avez encore jamais contracté de prêt hypothécaire auparavant. 35% du montant global des prêts immobiliers accordés par les banques à ce ‘groupe cible’ peut être consacré à des prêts pour plus de 90% de la valeur d'achat. 5% de montant peut même être accordé à des prêts pour plus de 100% de la valeur d'achat.

Quel coût est lié à votre prêt?

Supposons que vous puissiez emprunter 90% de la valeur d'achat de l’habitation. Actuellement, une maison en Belgique change de propriétaire pour le montant moyen de 346.648 euros, selon le Baromètre de l’immobilier sur Notaire.be. Vous pourriez donc emprunter 311.983,20 euros. Dans ce cas, votre apport propre doit s’élever à 10% (ou 34.664,80 euros).

Par ailleurs, il y a les intérêts que vous devrez payer en plus du capital emprunté. Selon nos chiffres, basés sur les offres négociées par les visiteurs de Guide-epargne.be auprès de leurs banques, vous pouvez actuellement emprunter en moyenne au taux fixe de 3,41% sur 20 ans et au taux fixe de 3,29% sur 25 ans.

Ensuite, vous devrez encore payer toutes sortes d'autres frais en achetant une habitation. Il s’agit entre autres des frais liés à votre prêt immobilier: les frais de dossier auprès de votre banque, les droits d'enregistrement via le notaire... Si vous empruntez 311.983,20 euros, ces frais s'élèveront environ à 8.182,12 euros.

Il y a également les frais liés à l'achat d'une habitation ou d'un terrain à bâtir. Si vous achetez votre première et unique habitation (en payant des droits d'enregistrement), ces frais estimés s’élèveront à 11.753,43 euros en Flandre et à 23.151,47 euros à Bruxelles (avec une exonération des droits d'enregistrement sur la première tranche de 200.000 euros du prix d’achat). Finalement, vous devez aussi tenir compte des frais liés à votre assurance solde restant dû et assurance incendie.

Comment emprunter au meilleur taux aujourd'hui?

Une bonne préparation peut faire une grande différence. La banque veut avoir une idée de tous vos moyens disponibles et de toutes vos sources de revenus récurrentes. Reprenez-les donc dans un aperçu bien précis ensemble avec toutes les garanties. Assurez-vous également que votre dossier contienne tous les éléments nécessaires: les informations au sujet du bien immobilier, un aperçu de vos épargnes et investissements, vos sources de revenus, une copie de vos contrats de crédit en cours, vos actes de crédit, de propriété et de divorce ainsi que les preuves de toute pension alimentaire payée ou perçue.

Adressez-vous d’abord à votre propre banque avec ce dossier de crédit. Avec la proposition de crédit qu'elle vous fera, vous devrez ensuite contacter 2 autres banques afin d’obtenir une offre plus avantageuse. Retournez voir votre propre banquier pour obtenir une proposition de crédit encore plus intéressante. N’oubliez pas de lire attentivement les petits caractères! Votre banque, n’essaie-t-elle pas de vous vendre une assurance solde restant dû ou assurance incendie plus coûteuse afin de compenser ce taux plus avantageux? Vérifiez le taux annuel effectif global (TAEG) à cet effet. Il vous indiquera le coût global lié au prêt.

Allez-vous concrétiser votre bonne résolution? Ici, vous trouverez un prêt hypothécaire adéquat.

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