En achetant une habitation: vaut-il mieux épargner pour augmenter votre apport propre ou emprunter davantage?

16 janvier 2026

Tom Dejonghe

Supposons que vous souhaitiez acheter une habitation de 400.000 euros et que vous disposiez d'un apport propre de 50.000 euros. Quelle est la meilleure démarche dans ce cas: emprunter immédiatement un montant relativement élevé ou épargner jusqu'à ce que vous disposiez d'un apport propre de 100.000 euros avant de contracter un prêt?

Le prix de vente de l’habitation que vous envisagez d’acheter, est nettement supérieur au prix de vente moyen d'une maison en Belgique actuellement (soit 346.648 euros). Toutefois, cette habitation correspond exactement à ce que vous recherchez, la banque est disposée à vous accorder un prêt suffisamment élevé et vous souhaitez vous lancer dans ce projet.

Quel coût y est lié?

La banque vous accorde un prêt correspondant à 87,5% du montant d'achat (soit 350.000 euros). Vous avez épargné l'apport propre requis de 50.000 euros durant les dernières années. Sur base des 10 meilleurs taux officiels, vous pouvez actuellement emprunter au taux moyen de 5,25% sur une durée de 30 ans. Si vous empruntez 350.000 euros à ce taux-là, vous devrez rembourser 1.906,30 euros par mois durant 30 ans. Au total, vous devrez rembourser 686.267,06 euros (dont 336.267,06 euros d'intérêts). Vous devrez donc payer près du double du montant initialement emprunté. En guise de clarté cependant: nous nous basons ici sur les taux officiellement publiés. Il se peut que vous parveniez à négocier un taux plus avantageux auprès de votre banque.

Vaut-il mieux attendre?

Il s’agit de la question cruciale. Vaut-il mieux épargner d'abord 50.000 euros d'apport propre supplémentaire? D'ici là, l’habitation que vous envisagez d’acheter, aura peut-être déjà été vendue à quelqu’un d’autre. En outre, la valeur des habitations ne cesse d'augmenter, selon le Baromètre immobilier sur Notaire.be. En 2025, le prix de vente moyen d'une habitation en Belgique a augmenté de 5%. Si vous attendez, il se peut donc que vous obteniez un bien légèrement plus modeste pour le montant 400.000 euros.

Toutefois, vous pourrez peut-être également emprunter à un taux plus avantageux. Grâce à votre apport propre plus considérable, vous ne devrez emprunter que 300.000 euros. Si vous empruntez ce montant sur une durée de 30 ans, sachez que le taux moyen s'élève actuellement à 5,25%. Mais si vous empruntez 300.000 euros sur 20 ans à taux fixe, la moyenne des 10 meilleurs taux officiels est réduite à 4,21% actuellement.

Si vous empruntez 300.000 euros à ce taux fixe, vous devrez rembourser 1.838,70 euros par mois durant 20 ans. Au total, vous devrez rembourser 441.287,46 euros (dont 141.287,46 euros d'intérêts). Vous pouvez donc emprunter ce montant de 300.000 euros d’une manière nettement plus avantageuse. Ici aussi, il s'agit des taux officiellement publiés. Vous pourrez probablement obtenir une meilleure offre auprès de votre banque. Toutefois, il convient de formuler une 2^ème remarque dans ce contexte. Il s'agit d'un calcul théorique. Il est impossible de prédire quel sera le taux hypothécaire moyen lorsque vous aurez épargné cet apport propre supplémentaire.

Comment obtenir le plus rapidement possible le montant de 100.000 euros?

Vous avez déjà épargné les premiers 50.000 euros. Il vous reste donc à épargner 50.000 euros supplémentaires. Supposons que vous puissiez mettre de côté 500 euros par mois. Dans ce cas, vous pouvez épargner sur le livret d'épargne le plus rentable actuellement: le compte d'épargne Rythme de vdk bank, qui accorde le taux global de 2,85%. Après avoir épargné durant 8 ans, en n’ayant pas touché à votre capital, vous disposerez du montant de 54.113,60 euros. Dans notre exemple, nous supposons que le taux global s’élève au moins à 2,85% durant toutes ces années, mais ce ne sera probablement pas le cas en pratique.

D'autres facteurs pourraient également jouer un rôle. Allez-vous continuer à habiter chez vos parents durant 8 ans avant d'acheter votre propre habitation? Ou allez-vous louer une habitation durant cette période? Mieux vaut également en tenir compte dans vos calculs.

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