Est-ce intelligent d'acheter séparément un terrain et une habitation?

13 novembre 2022

Gianni D’Angelo

‘L’achat fractionné’ est un terme que les acheteurs de maisons connaissent probablement. Il s’agit d’acheter séparément l’habitation et le terrain à bâtir. Ceci pourrait constituer une opportunité pour ceux dont les options en matière d’apport propre sont limitées. Toutefois, toutes les banques ne sont pas prêtes à fournir les crédits nécessaires en vue d’un tel ‘achat fractionné’. Febelfin, la Fédération du secteur financier, se pose également des questions à ce sujet.

«Le financement d'un projet immobilier selon lequel le terrain restera la propriété d'un tiers durant une certaine période, implique des risques plus élevés à certains niveaux; non seulement pour le fournisseur de crédit, mais également pour l'emprunteur,» selon Febelfin. «Quoi qu’il en soit, afin de pouvoir évaluer correctement une telle construction en matière d’achat fractionné, vous devez d'abord consulter les conditions et modalités contractuelles concrètes.» Jusqu’à présent, Febelfin n'a pas encore rencontré de conventions en matière d’achat fractionné. Voilà pourquoi la fédération ne peut fournir que quelques principes généraux relatifs à ce concept.

L’insolvabilité du propriétaire du terrain

En ce qui concerne les ‘achats fractionnés’, le terrain sur lequel se trouve la maison que vous avez achetée, restera la propriété d'un tiers pendant une certaine période. Vous convenez avec le propriétaire du terrain que vous achèterez ce dernier à une date ultérieure. Toutefois, vous devez vous demander ce qui se passera au cas où le propriétaire du terrain deviendrait insolvable ou ferait faillite pendant la période précédant la vente. Dans ce cas, le terrain sera repris dans la faillite et il faudra attendre comment le curateur la réalisera. Bien entendu, ce risque sera en premier lieu encouru par l'emprunteur, qui risquera de ne pas pouvoir acheter le terrain. En effet, il ne disposera pas encore des moyens nécessaires à cet effet et risquera donc de devoir vendre son habitation.

Immédiatement tenir compte du futur crédit

«Lors de l'enquête de solvabilité relative au crédit pour l'achat ou la construction du bâtiment, il sera fort probable que le fournisseur de crédit tiendra déjà compte du prix d'achat du terrain, même si l'achat n'aura lieu qu'ultérieurement,» selon Febelfin. «La vente 'reportée' du terrain ne donnera donc pas nécessairement plus de marge financière à l’emprunteur lors de la demande du crédit pour le bâtiment. En effet, lorsqu'un fournisseur de crédit accorde un crédit pour l'achat du bâtiment, vous pouvez supposer qu'il soit également ‘forcé’ de fournir le crédit pour l'achat du terrain. Lors de l’enquête relative au crédit, mieux vaut donc déjà tenir compte de ce futur crédit. Un 2^ème crédit sera-t-il nécessaire? Cela dépendra des moyens financiers des personnes concernées à ce moment-là.»

Le propriétaire du terrain doit fournir des sûretés

Febelfin indique qu’en général, les fournisseurs de crédit n'accepteront pas une hypothèque ou un mandat hypothécaire qui est uniquement d'application pour le bâtiment. «Dans de nombreux cas, le fournisseur de crédit demandera également une hypothèque ou un mandat au propriétaire du terrain. Ceci signifierait donc que ce dernier devrait fournir des sûretés. En effet, au cas où l'emprunteur ne pourrait pas rembourser son crédit durant la période de propriété fractionnée, le fournisseur de crédit devra procéder à l’éviction du bâtiment. Toutefois, si le terrain n'est pas repris dans la procédure d’éviction, ceci aura un impact négatif sur la valeur du bâtiment.»

Des frais plus élevés

Selon Febelfin, les frais liés à un ‘achat fractionné’ seront probablement plus élevés. «En effet, après la période contractuellement convenue de la propriété fractionnée, un transfert du terrain devra avoir lieu, ce qui impliquera des frais (de notaire) supplémentaires par rapport aux transactions de crédit habituelles.»

L’évolution du prix du terrain

Finalement, l’achat fractionné d'une habitation peut aussi être plus coûteux pour l'emprunteur. «A quel point? Ceci dépendra des accords concrets tels que l’indexation contractuellement déterminée du prix du terrain,» selon Febelfin. «Toutefois, si l'évolution du marché est inversée et s'il y a une stabilisation ou même une baisse des prix, les consommateurs devront payer un prix plus élevé pour le terrain.» Febelfin ne dispose pas de chiffres au sujet de l'évolution du nombre d'achats fractionnés dans notre pays. «Mais compte tenu des risques évoqués, nous supposons qu'il s'agisse plutôt d'un phénomène marginal.»

Tuyau: Ici, vous trouverez les taux que les banques ont récemment facturés pour leurs prêts hypothécaires.

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