Comment investir dans l'immobilier avec un budget limité?

23 décembre 2017

Pour acheter une propriété d'investissement, vous ne devez pas disposer de centaines de milliers d'euros sur votre compte d'épargne. Avec 30.000 euros, vous pouvez déjà aller très loin.

L'effet de levier

Beaucoup de gens rêvent d'acheter une résidence secondaire afin de la mettre en location ensuite. Un tel investissement est plus rentable que l'argent qui se trouve sur un compte d'épargne et les risques sont plus limités que ceux liés aux investissements dans les actions. Tandis que le montant de 100 euros suffit déjà pour acheter quelques actions, les investisseurs immobiliers sont déjà vite confrontés à des investissements de 150.000 euros ou plus. L'immobilier semble donc être uniquement destiné à ceux qui disposent de quelques centaines de milliers d'euros sur leur compte d'épargne. Pourtant, vous pouvez déjà investir dans l'immobilier à partir d'un budget relativement limité.

Tous les investisseurs immobiliers couronnés de succès connaissent bien l'effet de levier des crédits hypothécaires. Tout comme pour l'achat de votre propre habitation, vous ne devez pas disposer vous-même de l'entièreté du capital pour investir dans l'immobilier. En vous accordant un crédit hypothécaire, la banque financera une partie de votre projet. Par contre, la banque vous demandera d'apporter des fonds propres: en général, ceux-ci s'élèvent au moins à 20% du montant d'achat. Avec 30.000 euros, vous pourrez donc obtenir un crédit de 120.000 euros, ce qui vous permettra d'envisager un projet immobilier de 150.000 euros.

En calculant le financement nécessaire, vous devez suffisamment tenir compte des frais globaux liés à votre achat immobilier. En plus du prix d'achat, il y a les frais de notaire. Pour un achat de 150.000 euros, les droits d'enregistrement s'élèvent à 15.000 euros. En outre, il y a les honoraires du notaire, les frais administratifs et la TVA, qui varieront de 3.461 euros à 3.824 euros. Par conséquent, un achat de 150.000 euros vous coûtera déjà vite 168.000 euros, sans tenir compte des travaux de rénovation ou de rafraîchissement, par exemple.

Tuyau: Où puis-je trouver le crédit hypothécaire le plus avantageux?

Le rendement

Un crédit hypothécaire n'est pas uniquement intéressant pour ceux qui ne peuvent pas payer eux-mêmes l'entièreté du capital. Tous les investisseurs immobiliers invétérés contractent des crédits, même s'ils ont suffisamment d'argent sur leur compte bancaire. Ils le font parce que le crédit logement a un effet de levier sur le rendement, ce qui est tout de même l'objectif de tous ceux qui investissent dans l'immobilier.

Un exemple: vous achetez un petit appartement dont le coût global s'élève à 170.000 euros et vous financez vous-même l'entièreté de cet achat. Si vous mettez cet appartement en location pour 750 euros par mois, il vous rapportera 9.000 euros par an. Par rapport au montant investi de 170.000 euros, cela reviendra à un rendement de 5,3%.

Mais que se passera-t-il si vous empruntez 136.000 euros (au taux de 2% sur base annuelle) et que vous mettez 34.000 euros sur table? Dans ce cas, vous paierez 2.720 euros d'intérêts par an, mais vous percevrez encore toujours 9.000 euros de revenus locatifs. Cela vous rapportera 6.280 euros. Vous obtiendrez ce montant grâce à un investissement de ‘seulement’ 34.000 euros, ce qui augmentera le rendement de vos fonds propres jusqu'à 18,4%.

Proportionnellement, le crédit hypothécaire vous permettra donc d'obtenir un rendement plus élevé avec moins de fonds propres, tandis que vous aurez encore du capital à disposition pour faire d'autres investissements.

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Les remboursements

Toutefois, ce n'est pas parce que le crédit hypothécaire constitue un levier que les investisseurs peuvent se permettre de prendre trop de risques. Le crédit doit encore toujours être remboursé. Voilà exactement pourquoi la plupart des investisseurs immobiliers tentent d'investir dans des biens dont le loyer potentiel correspond au montant mensuel du crédit à rembourser.

Un exemple: un investisseur emprunte 180.000 euros au taux de 2% et sur une durée de 15 ans. Le remboursement mensuel pour ce crédit s'élève à 1.157 euros. Si la propriété d'investissement ne rapporte que 900 euros par mois maximum, l'investisseur devra payer une partie de sa propre poche. S'il doit également faire face à des frais inattendus (pour les éventuelles réparations ou suite à l'inoccupation occasionnelle), ce levier pourra se transformer en boumerang. En investissant lui-même 35.000 euros en plus et en n'empruntant que 145.000 euros, il réduira le montant de ses remboursements mensuels jusqu'à 932 euros. L'effet de levier est un outil puissant, mais il ne justifie pas que l'on prenne à la légère les crédits.

Tuyau: Comment calculer vos remboursements mensuels?

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